Výmaz záložného práva z listu vlastníctva: od splatenia hypotéky po čistý zápis

Posledná splátka hypotéky je príjemná správa. Aby sa však splatenie premietlo aj do listu vlastníctva, treba dotiahnuť podklady a katastrálny zápis. Zánik zabezpečeného dlhu, potvrdenie banky a výmaz záložného práva sú nadväzujúce kroky, ktoré netreba zamieňať.

Čo vlastne z listu vlastníctva odstraňujete

Záložné právo dáva veriteľovi možnosť uspokojiť zabezpečenú pohľadávku zo zálohu, ak dlh nie je riadne a včas splnený. Pri hypotéke býva zálohom byt, dom alebo pozemok. Na liste vlastníctva sa zápis eviduje v časti C — Ťarchy.

Pred podaním si pozrite presné označenie banky, dotknuté nehnuteľnosti a konkrétny zápis. Jeden úver môže byť zabezpečený viacerými nehnuteľnosťami a na jednej nehnuteľnosti môže byť viac záložných práv. Preto nestačí všeobecná požiadavka „vymazať hypotéku“ bez určenia, ktorého práva sa týka.

Kedy záložné právo zaniká

Pri bežnom splatení úveru je podstatný § 151md ods. 1 písm. a) Občianskeho zákonníka: záložné právo zaniká zánikom zabezpečenej pohľadávky. Treba však splniť všetko, čo je zabezpečené, vrátane príslušenstva. Nulová istina v aplikácii nemusí sama potvrdiť vyrovnanie každého relevantného záväzku.

Zákon pozná aj ďalšie dôvody zániku, napríklad vzdanie sa záložného práva veriteľom. Tento článok sa sústreďuje na bankové záložné právo po splatení úveru. Pri exekučnom alebo inom záložnom práve môže byť potrebný odlišný právny podklad a postup.

Kto podáva žiadosť o výmaz

Podľa § 151md ods. 3 je záložný veriteľ povinný po zániku záložného práva podať žiadosť o výmaz bez zbytočného odkladu. Žiadosť môže podať aj záložca, musí ju však doložiť písomným potvrdením o splnení záväzku alebo inou listinou preukazujúcou zánik záložného práva, ktorú vystavil veriteľ.

V banke si preto potvrďte, či podklady odošle priamo na kataster, alebo vám vydá listinu na podanie. Vyžiadajte si informáciu o odoslaní a uchovajte číslo podania. Automatické procesy jednotlivých bánk sa môžu líšiť; dohodnutý spôsob treba aj skontrolovať.

Čo je kvitancia a čo má preukazovať

V praxi sa potvrdenie banky používané pri výmaze často označuje ako kvitancia. Rozhoduje jeho obsah: z dokumentu musí byť zrejmé splnenie záväzku alebo iný dôvod zániku príslušného záložného práva a jeho jednoznačná identifikácia.

• Skontrolujte identifikáciu záložného veriteľa a súvisiacich osôb.
• Porovnajte označenie nehnuteľností, podielov a katastrálneho územia.
• Overte, že listina sa vzťahuje na správny zabezpečený záväzok a zápis.
• Pri viacerých založených nehnuteľnostiach skontrolujte rozsah uvoľnenia.
• Zachovajte formu použiteľnú pre kataster; obyčajná fotografia listiny nemusí postačovať.

Samotný výpis z účtu alebo snímka z internetbankingu nenahrádza riadne potvrdenie veriteľa. Pri elektronickom podaní treba rešpektovať požiadavky na elektronické listiny a prílohy; obyčajný sken sa automaticky nestáva elektronickým originálom.

Akým spôsobom vykoná výmaz kataster

Pri zániku záložného práva splatením zabezpečenej pohľadávky sa zmena zapisuje záznamom na základe spôsobilej listiny. Podanie patrí príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru. Nejde o nový vklad záložného práva ani o vklad vlastníckeho práva.

Poplatky za návrh na vklad vlastníckeho práva sa na tento záznam neprenášajú. Prípadné náklady banky alebo vyhotovenia a konverzie podkladov treba odlišovať od katastrálneho poplatku za vklad. Ak listina obsahuje chybu alebo chýba potrebný podklad, riešte doplnenie s bankou a úradom.

Pri predaji a refinancovaní sledujte aj ďalšie zápisy

Ak sa starý úver vypláca z kúpnej ceny, výmaz musí nadväzovať na dohodnuté platby a dokumenty. Pri refinancovaní môže po odstránení pôvodného zápisu zostať záložné právo novej banky. Samotný fakt, že časť C nie je prázdna, preto neznamená nesprávne vykonaný výmaz.

Pri bytoch rozlišujte aj zákonné záložné právo podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. od bankového záložného práva. Splatenie osobnej hypotéky neodstraňuje automaticky všetky ťarchy vrátane práv iných osôb či vecných bremien.

Posledná kontrola: výsledný list vlastníctva

Odložte si potvrdenie banky, doklad o doručení aj oznámenie o vykonanom zápise. Následne overte aktuálny list vlastníctva a to, že zmizol presne ten zápis, ktorý sa mal vymazať. Plomba signalizujúca zmenu sama o sebe ešte nie je potvrdením výsledku.

Celý obchod s nesplateným úverom rozoberá sprievodca predajom nehnuteľnosti s hypotékou. Obsahu samotnej záložnej zmluvy sa venuje samostatný článok.