Kto platí náklady pri kúpe a predaji nehnuteľnosti? Poplatky a dohody v roku 2026

Kto je povinný zaplatiť a kto náklad napokon znáša

Voči katastru je poplatníkom spravidla ten, kto dal podnet na konanie; pri viacerých poplatníkoch zákon pozná spoločnú a nerozdielnu povinnosť. To je iná otázka než dohoda medzi kupujúcim a predávajúcim, kto poplatok ekonomicky uhradí alebo druhému nahradí.

Podobne má advokát, banka či sprostredkovateľ vlastný zmluvný vzťah s objednávateľom služby. Dohoda kupujúceho s predávajúcim sama osebe nezmení povinnosti voči banke ani automaticky nezaviaže realitnú kanceláriu poskytnúť ďalšiu službu zadarmo.

Pri prevode bytu pozor na osobitné zákonné pravidlo

Zákon č. 182/1993 Z. z. v § 5 ods. 8 stanovuje, že náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru znáša predávajúci. Zároveň mu umožňuje požadovať od nadobúdateľa náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára podľa osobitných predpisov.

Pri príprave zmluvy treba toto pravidlo rešpektovať a presne určiť, o aký náklad ide. Nemožno bez rozlíšenia stotožniť náklady na samotný prevod s osobnými nákladmi kupujúceho na jeho úver, vlastného poradcu či sťahovanie. Pri dome alebo pozemku zase nepreberajte automaticky pravidlo určené na prevod bytu.

Koľko stojí vklad do katastra v roku 2026

Pri bežnom spoplatnenom návrhu vychádza sadzba z položky 11 sadzobníka správnych poplatkov. Elektronické podanie musí spĺňať zákonné požiadavky na dokumenty a podpisy; obyčajný e-mail so skenom zmluvy nestačí.

Urýchlený poplatok je celková sadzba za tento režim, nie ďalších 300 € k základným 100 €. Pri prerušení konania lehota neplynie. Ani drahšie podanie preto neodstráni chybu v zmluve alebo chýbajúcu prílohu.

Za podmienok zákona možno poplatok znížiť o 15 € po predchádzajúcom elektronickom oznámení návrhu na vklad. Nadväzujúci návrh musí byť podaný do 90 dní a údaje musia zodpovedať oznámeniu. Oznámenie samo nezačína vkladové konanie.

Vklad vlastníckeho práva a vklad záložného práva sú dva právne úkony. Pri kúpe na hypotéku preto rozpočet často obsahuje dva poplatky. Poplatok sa viaže na právny úkon, nie automaticky na každý byt, parcelu či list vlastníctva.

Provízia realitnej kancelárie: rozhoduje obsah služby a zmluvy

Zákon neurčuje jednotnú províziu v percentách ani všeobecné pravidlo, že ju za každých okolností platí iba predávajúci. Povinnosť voči sprostredkovateľovi vyplýva zo sprostredkovateľskej zmluvy a príslušných právnych pravidiel. Odlišnou službou môže byť aj vyhľadávanie nehnuteľnosti na objednávku kupujúceho.

Vopred musí byť zrejmé, či prezentovaná cena zahŕňa províziu, aká je konečná odmena vrátane prípadnej DPH, kedy vzniká nárok na jej zaplatenie a ktoré služby pokrýva. Formulácia „kompletný servis“ má byť rozmenená na konkrétne úkony.

• Je v odmene právna príprava zmlúv aj ich úprava pri hypotéke?
• Zahŕňa poplatok za kataster, alebo iba podanie návrhu?
• Sú zahrnuté fotografie, inzercia, obhliadky a odovzdanie?
• Ako sa započítava rezervačná platba a čo nastane, ak sa obchod neuskutoční?

Zmluvy, podpisy a bezpečná úhrada ceny

Odmenu za vypracovanie či autorizáciu zmluvy si nechajte vyčísliť podľa rozsahu práce. Samostatná kontrola zmluvy vlastným advokátom môže byť ďalšou službou. Overenie podpisu pritom nepotvrdzuje, že je zmluva obsahovo správna alebo výhodná.

Pri bežnej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť sa osvedčuje podpis prevodcu; zákon pozná výnimky, napríklad pri zmluve vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanej advokátom. Aktuálna základná notárska odmena za osvedčenie jedného podpisu na tuzemskej listine je 4 € bez prípadnej DPH a ďalších účtovateľných náhrad. Počet podpisov závisí aj od počtu podpisujúcich a rovnopisov.

Notárska úschova a banková vinkulácia pomáhajú zosúladiť zaplatenie s prevodom vlastníctva. Chránia záujmy oboch strán, ak sú správne nastavené. Ich cenu a úhradu dohodnite vopred, pri byte aj s ohľadom na osobitné pravidlo nákladov prevodu. Sadzobník úschovy nie je totožný s poplatkom za osvedčenie podpisu.

Hypotéka prináša kupujúcemu vlastný rozpočet

Kupujúci ako dlžník má počítať s nákladmi podľa ponuky banky: ocenením nehnuteľnosti, prípadným poplatkom za úver, vznikom záložného práva a požadovaným poistením založenej stavby či bytu. Banka môže niektoré položky odpustiť alebo zabezpečiť ocenenie sama. Existujúci znalecký posudok použite iba vtedy, ak ho prijme.

Ak sa z ceny vypláca pôvodná hypotéka predávajúceho, treba zabezpečiť aktuálne vyčíslenie dlhu a podmienky výmazu záložného práva. Prípadné náklady predčasného splatenia závisia aj od zákonných možností bezplatného splatenia. Nepripočítavajte automaticky rovnaký percentuálny poplatok ku každému predaju.

Nezabudnite na odovzdanie, prevádzku a prípadnú daň

Dohodnite, kto a dokedy platí energie, služby a užívanie nehnuteľnosti. Stavy meračov zapíšte do protokolu; osobitne upravte neskoršie ročné vyúčtovanie, nedoplatok alebo preplatok. Rozpočet kupujúceho môže zahŕňať technickú obhliadku, sťahovanie či prvé opravy.

Prípadná daň z príjmu z predaja sa posudzuje u predávajúceho podľa jeho okolností. Nie je totožná s miestnou daňou z nehnuteľností ani s poplatkom za kataster. Namiesto paušálneho odhadu „všetko navyše bude pár sto eur“ si spíšte položky, ich cenu, splatnosť a osobu, ktorá ich hradí.

• Kúpna cena a presné započítanie už zaplatených súm.
• Služby zahrnuté v provízii a samostatne objednané služby.
• Počet katastrálnych úkonov a režim podania.
• Náklady na úver, úschovu, poistenie a odovzdanie.
• Písomná dohoda o náhradách, aby sa tá istá položka neplatila dvakrát.