FINANCOVANIE · AUTORSKÝ ČLÁNOK
Presun záložného práva: ako vymeniť nehnuteľnosť založenú banke
Chcete predať založený byt a ponechať si hypotéku? Výmena zabezpečenia potrebuje súhlas banky, vhodnú náhradu a presné poradie zápisov.
Pri sťahovaní nemusí byť jedinou možnosťou okamžité splatenie existujúcej hypotéky. Banka môže za určitých podmienok povoliť výmenu nehnuteľnosti, ktorá úver zabezpečuje.
Bežne sa hovorí o „presune záložného práva“. V skutočnosti ide o schválenú zmenu zabezpečenia, nové záložné dokumenty a uvoľnenie pôvodnej nehnuteľnosti. Nie je to automatický nárok klienta ani jednoduché prepísanie adresy.
Najskôr požiadajte svoju banku o podmienky
Pred rezervovaním predaja si vyžiadajte informáciu, či banka takúto zmenu umožní pri vašom úvere. Posúdi zostávajúci dlh, novú nehnuteľnosť a ďalšie okolnosti podľa zmluvy a svojich pravidiel.
Zmena zabezpečenia nie je to isté ako refinancovanie do inej banky alebo prevzatie dlhu kupujúcim. Overte si, či a ako sa menia úverové podmienky, poplatky a termíny.
Nová nehnuteľnosť musí byť právne aj hodnotovo prijateľná
Banka môže požadovať ocenenie, list vlastníctva, nadobúdací titul a doklady o stavbe. Dôležitý je stav, prístup, využitie, existujúce ťarchy aj poradie budúceho záložného práva.
Vyššia predstava vlastníka o trhovej cene nemusí zodpovedať hodnote uznanej bankou. Pri nedostatočnom zabezpečení môže banka požadovať ďalší záloh alebo čiastočné splatenie, prípadne zmenu odmietnuť.
Vlastník náhradnej nehnuteľnosti musí rozumieť riziku
Založiť možno za súhlasu banky aj majetok iného vlastníka. Ten však musí platne súhlasiť a podpísať potrebné záložné dokumenty. Pri BSM alebo spoluvlastníctve treba správne určiť všetkých účastníkov.
Záložca nemusí byť osobným dlžníkom z úveru, ale jeho nehnuteľnosť slúži na uspokojenie banky pri nesplácaní. Rodinná dohoda „iba na chvíľu“ tento dôsledok nemení.
Dodržte poradie, ktoré banka stanoví
Banka spravidla potrebuje dostatočné nové zabezpečenie skôr, než uvoľní staré. Presný okamih vydania súhlasu s výmazom a potrebné doklady si vyžiadajte písomne.
- Schválenie náhradnej nehnuteľnosti a podmienok zmeny.
- Podpis dodatkov a nových záložných dokumentov.
- Katastrálne podanie a splnenie požiadaviek banky vrátane poistenia.
- Doklad na výmaz pôvodného záložného práva a kontrola jeho vybavenia.
Predaj pôvodného bytu naplánujte podľa skutočného uvoľnenia
Kupujúci potrebuje vedieť, kedy dostane nehnuteľnosť s dohodnutými ťarchami. Nesľubujte čistý list vlastníctva iba na základe telefonického uistenia.
Dokončenie potvrďte kontrolou oboch listov vlastníctva
Overte správny zápis na novej nehnuteľnosti a výmaz na pôvodnej. Uchovajte si dodatky, rozhodnutia a potvrdenia banky. Zmenu poistenia a oznamovacie povinnosti vybavte podľa úverovej dokumentácie.