Zdedili ste nehnuteľnosť? Kedy je jej predaj oslobodený od dane

Zdedili ste byt, dom alebo pozemok a uvažujete o jeho predaji? Samotné dedenie ešte neurčuje, či bude príjem z predaja oslobodený od dane. Rozhodujúci je najmä vzťah dediča k poručiteľovi, dĺžka vlastníctva a správne určený okamih nadobudnutia.

Priamy alebo nepriamy rad? Tento rozdiel je rozhodujúci

Daňové pravidlá rozlišujú, či dedič nadobudol nehnuteľnosť v priamom alebo nepriamom rade. Od tohto rozdelenia závisí, od ktorého momentu sa počíta päťročná lehota potrebná na oslobodenie príjmu od dane.

Dedenie v priamom rade môže započítať aj vlastníctvo poručiteľa

Ak ste nehnuteľnosť zdedili po rodičovi, dieťati, starom rodičovi alebo vnukovi, príjem z jej predaja môže byť oslobodený od dane už vtedy, keď od preukázateľného nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom uplynulo aspoň päť rokov. Nemusíte teda nehnuteľnosť vlastniť ďalších päť rokov od skončenia dedičského konania.

Rovnaký princíp platí aj pri dedení medzi manželmi. Pri postupnom dedení v priamom rade môže byť dôležitý celý preukázaný reťazec vlastníctva poručiteľov, preto je potrebné odložiť si staršie nadobúdacie dokumenty.

Pri nepriamom dedení sa päť rokov počíta od dediča

Ak ste nehnuteľnosť zdedili napríklad po sestre, bratovi alebo ujovi, ide o dedenie v nepriamom rade. V takom prípade sa doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ, nezohľadňuje. Oslobodenie vzniká až po uplynutí piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti dedičom.

To znamená, že ani dlhoročné vlastníctvo poručiteľa samo osebe nepomôže, ak dedič v nepriamom rade predá nehnuteľnosť krátko po jej zdedení.

Kedy sa nehnuteľnosť pri dedení nadobúda?

Pri dedení sa vlastníctvo nadobúda dňom smrti poručiteľa. Rozhodujúci preto nie je dátum právoplatnosti uznesenia o dedičstve ani neskorší zápis zmeny vlastníka v katastri. Tento rozdiel môže pri počítaní päťročnej lehoty rozhodnúť aj o tom, či bude príjem z predaja zdaniteľný.

Ak predaj nie je oslobodený, nezdaňuje sa automaticky celá cena

Pri zdaniteľnom predaji zdedenej nehnuteľnosti si možno príjem znížiť o preukázateľné výdavky. Medzi najčastejšie patria:

• všeobecná cena nehnuteľnosti určená v dedičskom konaní a uvedená v uznesení o dedičstve,
• zdokladované náklady na technické zhodnotenie, opravy a údržbu predanej nehnuteľnosti,
• náklady priamo spojené s predajom, napríklad provízia realitnej kancelárii, vypracovanie kúpnej zmluvy a správne poplatky.

Výdavky musia byť skutočne zaplatené a hodnoverne preukázané. Základ dane nimi možno znížiť najviac na nulu; daňovú stratu z takéhoto predaja vykázať nemožno.

Čo si preveriť ešte pred podpisom zmluvy

• či ide o dedenie v priamom alebo nepriamom rade,
• dátum smrti poručiteľa a spôsob, akým nehnuteľnosť nadobudol,
• uznesenie o dedičstve a v ňom uvedenú všeobecnú cenu,
• doklady o rekonštrukcii, opravách a nákladoch na predaj,
• či sa stavba a pozemok nemajú na účely oslobodenia posudzovať samostatne,
• či nebola zmluva o budúcom predaji alebo prvá platba dohodnutá ešte pred uplynutím rozhodujúcej lehoty.

Článok sa venuje bežnému predaju súkromnej nehnuteľnosti nadobudnutej dedením. Pri obchodnom majetku, viacerých poručiteľoch alebo zložitejšom vlastníckom reťazci treba konkrétny prípad posúdiť individuálne s daňovým poradcom.