Predaj cez realitnú kanceláriu: čo má zahŕňať spolupráca a za čo platíte

Prvé stretnutie má odhaliť aj veci, ktoré nie sú na fotografiách

Maklér by mal najprv pochopiť vašu situáciu: prečo predávate, dokedy potrebujete peniaze, či súčasne kupujete ďalšie bývanie a kedy dokážete nehnuteľnosť odovzdať. Iný postup potrebuje prázdny byt a iný dom, v ktorom rodina zostáva bývať až do dokončenia novej stavby.

Pripravte nadobúdaciu zmluvu, informácie o vlastníkoch, prípadnom úvere, nájme, prevádzkových nákladoch a vykonaných úpravách. Pri dome pomôžu aj stavebné podklady a dokumentácia k pozemkom a prístupu. Chýbajúci doklad alebo nesúlad so skutočnosťou je lepšie odhaliť pred inzerciou než pri schvaľovaní hypotéky kupujúceho.

Povedzte aj o známych nedostatkoch. Vlhkosť, opakované zatekanie či sporný prístup sa nedajú vyriešiť pekným opisom. Potrebujú preverenie, primerané zohľadnenie v podmienkach predaja a pravdivé informovanie záujemcu.

Návrh ceny si nechajte vysvetliť na porovnateľných ponukách

Žiadajte zdôvodnenie, ktoré zohľadňuje konkrétnu ulicu, stav, výmeru, poschodie, výťah, parkovanie, dispozíciu a právne obmedzenia. Dva byty s rovnakou výmerou nemusia osloviť rovnakých kupujúcich. Pri dome môže cenu výrazne meniť prístup, stav strechy alebo náklady na dokončenie.

Ponuková cena v inzeráte nie je dokladom o konečnej predajnej cene. Pýtajte sa, z akých údajov maklér vychádza a ktoré z nich sú skutočne overené. Trhový odhad na účely predaja zároveň nezamieňajte so znaleckým posudkom.

Dohodnite si, kedy vyhodnotíte prvé reakcie trhu a čo bude dôvodom na úpravu postupu. Najvyšší sľúbený odhad nemusí byť najlepší plán; rozumná cena potrebuje argumenty, nie iba optimistické číslo.

Čo si dať do dohody s realitnou kanceláriou

Rozsah spolupráce si nechajte zachytiť písomne. Samotné označenie „kompletný servis“ nevysvetľuje, ktoré služby sú zahrnuté a ktoré sa objednávajú osobitne.

• Kto je zmluvnou stranou a ktorý maklér predaj osobne vedie.
• Aké fotografie, pôdorys, video či virtuálna prehliadka sa pripravia a kde sa bude ponuka zverejňovať.
• Ako sa schvaľuje ponuková cena, jej zmeny a prípadné náklady navyše.
• Výška provízie alebo presný spôsob výpočtu, informácia o DPH, podmienky vzniku nároku a splatnosť.
• Kto zabezpečuje zmluvy, úschovu alebo iný spôsob úhrady, kataster a odovzdanie.
• Dĺžka spolupráce, podmienky jej ukončenia, výhradnosť a prípadné predĺženie.

Podľa občianskoprávnej úpravy sprostredkovania je odmena viazaná na výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Náhrada nákladov popri odmene patrí sprostredkovateľovi iba vtedy, ak bola výslovne dohodnutá. Pri čítaní zmluvy preto odlíšte províziu, samostatne objednané služby a prípadné sankcie.

Exkluzivita: zrozumiteľné pravidlá pre obe strany

Pri výhradnej spolupráci sa nehnuteľnosť ponúka podľa dohodnutých pravidiel cez vybranú kanceláriu. Výhodou môže byť jednotná prezentácia a jasná zodpovednosť za komunikáciu. Samotný podpis výhradnej zmluvy však kvalitu práce nezaručuje.

Pred podpisom si vysvetlite, čo sa stane, ak kupujúceho nájdete sami, ak ho privedie iný maklér alebo ak sa obchod dokončí až po skončení dohody. Dôležité je aj to, či sa zmluva predlžuje automaticky a akým spôsobom jej predĺženie odmietnete.

K záväzku predávajúceho má patriť konkrétny záväzok kancelárie: termín prípravy ponuky, rozsah propagácie a dohodnuté informovanie. Podmienky porovnávajte ako celok.

Prezentácia má kupujúcemu pomôcť rozhodnúť sa

Pred fotografovaním si prejdite, čo upratať, odložiť a prípadne drobne opraviť. Zmyslom prípravy je ukázať dispozíciu, svetlo a možnosti bývania. Fotografie majú zachytiť skutočný stav; vizualizáciu plánovanej rekonštrukcie treba zreteľne odlíšiť od reality.

Užitočný inzerát vysvetľuje výmeru, vlastníctvo, vybavenie, náklady, lokalitu a termín dostupnosti. Pôdorys vie odpovedať na otázky, ktoré fotografia nevyrieši. Video alebo 3D prehliadka majú význam najmä vtedy, keď pomôžu záujemcovi pochopiť priestor.

Pri predaji v Košiciach je vhodné opísať konkrétne výhody miesta: dostupnosť dopravy, parkovanie či okolie domu. Vágne superlatívy nenahradia presné informácie.

Obhliadky a spätná väzba: sledujte kvalitu záujmu

Počet zobrazení inzerátu je iba začiatok. Pre predávajúceho je užitočné vedieť, koľko ľudí reagovalo, prečo sa rozhodli pre obhliadku a čo im po nej bráni urobiť ponuku. Dohodnite si pravidelný stručný prehľad, napríklad raz týždenne.

Maklér by mal koordinovať termíny, pripraviť odpovede na otázky a zisťovať, či záujemca dokáže kúpu financovať. Predbežný záujem ani výpočet hypotéky v kalkulačke ešte neznamenajú schválený úver.

Ak sa opakuje rovnaká výhrada, má nasledovať konkrétny návrh: doplniť dokument, spresniť opis, zmeniť prezentáciu alebo prehodnotiť cenu. Dlhé ticho bez vysvetlenia nie je užitočná spätná väzba.

Najlepšia ponuka nemusí byť iba najvyššie číslo

Porovnajte cenu spolu so spôsobom financovania, požadovaným vybavením, termínom úhrady a odovzdania. Záujemca môže ponúknuť viac, ale kúpu podmieňovať predajom vlastného bytu. Iný môže mať pripravené zdroje a vyhovujúci harmonogram.

O prijatí ponuky rozhoduje vlastník. Maklér má vysvetliť rozdiely a viesť rokovanie v dohodnutom rozsahu. Na konanie za klienta alebo prijímanie plnenia zaňho vyžaduje občianskoprávna úprava sprostredkovania písomné plnomocenstvo.

Rezervácia, zmluvy a peniaze potrebujú spoločný harmonogram

Pred prijatím rezervačnej platby má byť jasné, kto ju prijíma, na aký účel, či sa započítava do ceny a kedy sa vracia. Vyriešte aj situáciu, keď banka úver neschváli alebo pri preverovaní nehnuteľnosti vznikne problém.

Dohodnite si, kto pripravuje a kontroluje právne dokumenty a kto zodpovedá za ich súlad s konkrétnym obchodom. Pri hypotéke predávajúceho treba nadviazať splatenie dlhu, podklady na výmaz záložného práva a podmienky banky kupujúceho.

Pri bežnom zmluvnom prevode sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra. Úhrada sa preto musí nastaviť v súlade s postupom prevodu. Ak sa použije notárska či advokátska úschova alebo banková vinkulácia, prečítajte si presné podmienky uvoľnenia a vrátenia peňazí, lehoty aj poplatky. Samotný názov služby nevysvetľuje všetky podmienky.

Spolupráca sa má dotiahnuť až po odovzdanie

Vopred dohodnite, v akom stave a s akým vybavením sa nehnuteľnosť odovzdáva. V protokole zachyťte dátum, merače, počet kľúčov, odovzdané dokumenty a prípadné nedostatky či nedoriešené povinnosti.

Praktickou súčasťou záveru je koordinácia prepisu energií, komunikácie so správcom a ďalších krokov podľa konkrétnej nehnuteľnosti. Zistite si, ktoré úkony maklér zariadi a pri ktorých vám pripraví podklady.

Päť otázok, ktoré sa oplatí položiť pred výberom makléra

• Na základe čoho navrhujete cenu a kedy budeme hodnotiť odozvu?
• Čo presne dostanem za províziu a čo môže byť navyše?
• Kto bude môj pravidelný kontakt a ako často dostanem informácie?
• Ako sa preverí financovanie záujemcu a nastaví úhrada kúpnej ceny?
• Čo bude nasledovať od prijatia ponuky až po odovzdanie kľúčov?

Pri predaji sa oplatí vybrať človeka, ktorý vie svoj postup vysvetliť a pomenovať aj možné komplikácie. Ak zvažujete predaj nehnuteľnosti v Košiciach alebo okolí, prvým krokom môže byť spoločné prejdenie vašich podkladov, cieľov a časových možností. Až z nich má vzniknúť konkrétny plán spolupráce.