DANE · AUTORSKÝ ČLÁNOK
Daň z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2026: výpočet a výdavky
Ako vypočítať daň z bežného prenájmu v roku 2026: oslobodenie 500 €, pomerné výdavky, nové sadzby a praktický príklad pre prenajímateľa.
Pri bežnom prenájme bytu bez poskytovania doplnkových ubytovacích služieb ide spravidla o príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Výpočet sa líši od podnikania aj od príjmu zo zamestnania.
V roku 2026 treba poznať nielen oslobodenie 500 €, ale aj pomerné krátenie výdavkov a štyri progresívne sadzby. Starý návod označený rokom 2023 preto nie je vhodným podkladom pre aktuálne priznanie.
Spočítajte príjmy za správny rok
Evidujte prijaté nájomné a platby súvisiace s prenájmom. Pri energiách záleží na zmluvnom usporiadaní: inak sa posudzujú sumy platené prenajímateľovi a inak priama zmluva nájomcu s dodávateľom.
Vratná zábezpeka nie je automaticky bežným nájomným. Ak sa použije na úhradu dlžnej sumy alebo iného nároku, jej daňové posúdenie sa odvíja od konkrétneho použitia. Príjmy preto evidujte podľa skutočného právneho dôvodu.
Oslobodenie 500 € sa neuplatňuje na každý byt zvlášť
Zákon oslobodzuje príslušný ročný úhrn príjmov do 500 €. Pri viacerých prenajímaných nehnuteľnostiach sa limit nenásobí ich počtom. Spoločný limit sa týka aj zákonom určených príležitostných príjmov.
Po odpočítaní oslobodenia musíte v rovnakom pomere skrátiť aj uznateľné výdavky. Nie je správne odrátať 500 € a potom ponechať všetky výdavky v plnej výške.
Použite preukázané výdavky, nie paušál
Pri tomto type prenájmu nemožno uplatniť paušálne výdavky percentom z príjmov. Potrebujete doklady a evidenciu. Rozsah uznateľných nákladov závisí aj od toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.
Pri nezaradenom majetku nemožno automaticky odpočítať každú rekonštrukciu, úroky či obstarávaciu cenu. Pri zaradenom majetku sa riešia aj odpisy a ďalšie zákonné limity. Zaradenie zároveň ovplyvní budúce oslobodenie príjmu z predaja.
Výpočet na jednoduchom príklade
Predpokladajme príjem z prenájmu 12 000 € a riadne uznateľné výdavky 3 000 €. Prenajímateľ má k dispozícii celé oslobodenie 500 €.
- Zdaniteľný príjem: 12 000 − 500 = 11 500 €.
- Pomer na krátenie výdavkov: 11 500 / 12 000.
- Uznateľné výdavky po krátení: 3 000 × 11 500 / 12 000 = 2 875 €.
- Čiastkový základ dane z prenájmu: 11 500 − 2 875 = 8 625 €.
V roku 2026 platia štyri pásma
Na príslušný základ dane sa uplatňuje 19 % do 43 983,32 €, 25 % na časť nad túto sumu do 60 349,21 €, 30 % na časť nad 60 349,21 € do 75 010,32 € a 35 % na časť nad 75 010,32 €.
Pásma sa neposudzujú izolovane len podľa jedného nájomného. Výsledok závisí od ostatných príjmov zahrnutých do príslušného základu dane. Nezdaniteľná časť na daňovníka neznižuje pasívny príjem z bežného prenájmu a nemožno tu vykázať daňovú stratu.
Manželia a povinnosť podať priznanie
Príjmy z prenájmu majetku v BSM si manželia môžu rozdeliť v dohodnutom pomere; v rovnakom pomere rozdelia aj výdavky. Každý potom posudzuje svoje oslobodenie a povinnosť podať priznanie.
Ak vznikne povinnosť podať priznanie, ide o typ B. Za rok 2026 je štandardnou lehotou 31. marec 2027, ak sa zákonne nepredĺži. Povinnosť sa posudzuje podľa všetkých relevantných zdaniteľných príjmov, nie len podľa zisku z prenájmu. Registráciu prenajímateľa a DIČ riešte samostatne od ročného priznania.