PREDAJ · AUTORSKÝ ČLÁNOK
Výkup zadlženej nehnuteľnosti: dlhy, exekúcia a hroziaca dražba
Zadlžený byt alebo dom možno za určitých podmienok predať, no rozhoduje čas a presné vyčíslenie záväzkov. Ako sa nastaví úhrada dlhov a bezpečný prevod?
Dlhy, hypotéka alebo exekúcia ešte nemusia znamenať, že byt či dom nemožno predať. Čím skôr sa situácia začne riešiť, tým viac možností zostáva a tým menšie je riziko ďalších úrokov, trov alebo núteného predaja.
Pri výkupe zadlženej nehnuteľnosti je rozhodujúce presne zistiť komu, koľko a na základe čoho sa dlhuje. Až potom možno bezpečne nastaviť kúpnu cenu a úhrady veriteľom.
Najprv treba zmapovať všetky záväzky
- hypotéka a aktuálne vyčíslenie úveru,
- exekučné záložné práva a príkazy exekútora,
- nedoplatky správcovi alebo spoločenstvu vlastníkov,
- dlhy voči mestu, obci či daňovému úradu,
- súkromné záložné práva, vecné bremená a súdne spory,
- termín prípadnej dražby alebo výkonu záložného práva.
Ako sa dlhy uhrádzajú z kúpnej ceny
Bezpečný mechanizmus spravidla nepočíta s tým, že celá cena najprv príde predávajúcemu a až potom sa budú riešiť veritelia. Príslušná časť ceny sa podľa zmluvy uhradí priamo banke, exekútorovi alebo inému oprávnenému subjektu.
Po úhrade musí nasledovať vydanie listín potrebných na výmaz tiarch. Zvyšná časť kúpnej ceny sa vyplatí predávajúcemu podľa vopred dohodnutých podmienok.
Prečo rozhoduje čas
Pri omeškaní môžu narastať úroky, sankcie a trovy. Ak už bol vydaný exekučný príkaz alebo sa pripravuje dražba, vlastník nemusí mať voľnosť nakladať s nehnuteľnosťou bez koordinácie s exekútorom alebo záložným veriteľom.
Výkup nie je zázračné zastavenie každého konania. Reálne riešenie závisí od štádia prípadu, súčinnosti veriteľov, výšky dlhov a od toho, či hodnota nehnuteľnosti postačuje na ich úhradu.
Čo ak dlhy presahujú ponúkanú cenu
Ak sú všetky záväzky vyššie než suma, ktorú možno z predaja získať, prevod sa nedá bezpečne dokončiť bez ďalšej dohody. Môže byť potrebné rokovať s veriteľmi, doplatiť rozdiel z iných zdrojov alebo zvoliť iný zákonný postup.
Preto je dôležité pracovať s aktuálnymi písomnými vyčísleniami, nie s približnými sumami z pamäti.
Doklady, ktoré si pripravte
- list vlastníctva a nadobúdaciu zmluvu,
- všetku korešpondenciu od bánk, exekútorov a dražobníkov,
- aktuálne vyčíslenia istiny, úrokov a trov,
- potvrdenie správcu o nedoplatkoch,
- údaje o ďalších vlastníkoch a osobách užívajúcich nehnuteľnosť,
- termíny, ktoré už boli určené v exekučnom alebo dražobnom konaní.
Na čo si dať pozor
- sľub, že sa exekúcia vyrieši bez kontroly dokumentov,
- nejasné určenie čistej sumy pre predávajúceho,
- požiadavku podpísať široké plnomocenstvo bez vysvetlenia,
- platby v hotovosti bez preukázateľného mechanizmu,
- zatajovanie ďalších dlhov alebo spoluvlastníkov.