Predaj darovanej nehnuteľnosti: daňové otázky, ktoré treba vyriešiť vopred

Darovacia zmluva vychádza z Občianskeho zákonníka, kde v paragrafe 628 je uvedené, že darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. V odseku 2 predmetného paragrafu sa uvádza, že pokiaľ je predmetom daru nehnuteľnosť, musí byť darovacia zmluva písomná. Darca je dokonca podľa ustanovení OZ povinný pri ponuke daru upozorniť obdarovaného na nedostatky, ktoré darovaná vec mala v čase jej darovania. Ak má vec nedostatky, na ktoré darca obdarovaného neupozornil, je obdarovaný oprávnený podľa § 629 OZ dar vrátiť. V nasledujúcich riadkoch sa budem venovať dani z príjmu predaja darovanej nehnuteľnosti a vychádzať budem predovšetkým z výkladu finančnej správy.

Podľa usmernenia finančnej správy sa pri uplatňovaní výdavkov pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním, postupuje podľa ustanovení § 8 ods. 5 písm. b) zákona o dani z príjmov. Samozrejme takýto postup sa uplatňuje len za predpokladu, že sa pri predávajúcom nejedná o oslobodený príjem. Z vyššie uvedeného vyplýva, že:

• ak predávajúci predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním a zároveň v čase darovania by bol príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane z príjmov (podľa § 9 zákona o dani z príjmov), výdavkom pre predávajúceho bude cena zistená súdnym znalcom podľa zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v čase darovania,
• ak predávajúci predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním a príjem z jej predaja by u darcu nebol oslobodený od dane z príjmov (podľa § 9 zákona o dani z príjmov), ako výdavok pri príjme z jej predaja u predávajúceho bude cena za akú obstaral darca nehnuteľnosť.

Vlastníctvo nehnuteľnosti trvajúce viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia je dôležitou okolnosťou rozhodujúcou o tom, či príjem je alebo nie je oslobodený od dane z príjmu predaja nehnuteľnosti. Pokiaľ ubehlo viac ako 5 rokov od jej nadobudnutia, je príjem z jej predaja od dane oslobodený. Dôležitý je teda moment jej nadobudnutia . Pri darovaní nie je momentom jej nadobudnutia dátum podpisu darovacej zmluvy, ale jej nadobudnutie právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Čo sa týka sadzby dane z príjmu predaja nehnuteľnosti platí, že ak základ dane (za rok 2020) nepresahuje sumu 37.163,36 eur (176,8 - násobok sumy platného životného minima vrátane) je sadzba dane 19% , ak základ dane (za rok 2020) presahuje sumu 37.163,36 eur (176,8 - násobok sumy platného životného minima vrátane) je sadzba dane 25 %. Sociálne poistenie sa z príjmu predaja nehnuteľnosti neplatí.

Príklady

Prípad, keď darca spĺňa podmienku oslobodenia od dane z príjmu predaja

Predávajúci (fyzická osoba) predal nehnuteľnosť z ktorej dosiahol príjem v septembri 2021. Nehnuteľnosť predávajúci nadobudol darom v roku 2019 v mesiaci máj. Darca túto nehnuteľnosť nemal zaradenú v obchodnom majetku a nadobudol ju kúpou v roku 2009. Ako teda ďalej postupovať?

Odpoveď: Nakoľko predávajúci nevlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov (nebola splnená podmienka k oslobodeniu), uvedený príjem z jej predaja podlieha zdaneniu a daňovník (predávajúci) zaradí príjem z jej predaja medzi ostatné príjmy ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Keďže darca vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov (spĺňal podmienku pre oslobodenie od dane z príjmu z jej predaja), ako výdavok môže predávajúci uplatniť cenu zistenú znalcom na znaleckom posudku ku dňu jej darovania (máj 2019).

Prípad, keď darca nespĺňa podmienku oslobodenia od dane z príjmu predaja

Predávajúci predal nehnuteľnosť, z ktorej dosiahol príjem v septembri 2021. Nehnuteľnosť predávajúci nadobudol darom v roku 2019. Darca nehnuteľnosť nadobudol v roku 2018 (nevlastnil ju viac ako 5 rokov). Aký výdavok si môže predávajúci uplatniť vo vzťahu k obstaraniu nehnuteľnosti?

Odpoveď: Pretože darca (a ani predávajúci) nevlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov a príjem z predaja by teda nebol u darcu oslobodený (podľa § 9 zákona o dani z príjmov), za daňový výdavok sa v tomto prípade považuje kúpna cena, ktorú zaplatil darca pri obstaraní nehnuteľnosti.