Doživotné bývanie v nehnuteľnosti: právo, ktoré ovplyvňuje každého vlastníka

Jedným z najčastejšie využívaných vecných bremien s ktorým sa vo svojej realitnej praxi stretávam, je vecné bremeno v práve doživotného užívania. Pri tomto type vecného bremena vzniká právo dožitia v danej nehnuteľnosti v prospech oprávneného a zároveň povinnosť vlastníka (povinného) strpieť jej užívanie oprávneným. Toto oprávnenie užívať nehnuteľnosť zväčša patrí konkrétnej fyzickej osobe, ktorá nie je vlastníkom nehnuteľnosti. Účelom takéhoto úkonu je uspokojenie potrieb osoby v prospech ktorej bolo vecné bremeno zriadené.

Povinný primerane znášať náklady na zachovanie a opravy veci je ten, kto je na základe práva vecného bremena oprávnený užívať cudziu vec, pokiaľ sa účastníci nedohodli inak. Ak nehnuteľnosť užíva aj jej vlastník, je povinný takéto náklady znášať pomerne v rozsahu v akom spoluužíva nehnuteľnosť. Zmluvné strany sa však môžu dohodnúť aj na tom, že oprávnený z vecného bremena nebude znášať žiadne náklady. Na zápis vecného bremena do katastra nestačí len uzatvorenie zmluvy o zriadení vecného bremena, ale je potrebné aj podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Vecné bremeno sa zapíše do časti "C" listu vlastníctva s názvom ŤARCHY (viď. nižšie).

Takéto vecné bremeno obvykle zaniká smrťou oprávnenej osoby, alebo dohodou zmluvných strán o jeho zániku. Alternatívou zániku je aj uplynutie vopred dohodnutej doby, ak nebolo vecné bremeno zriadené ako doživotné. Návrh na vklad do katastra nehnuteľnosti je potrebný aj k zániku vecného bremena.

§151n - Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe. Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa.

Asi najväčšou nevýhodou, ktorá vzniká po zriadení vecného bremena je nemožnosť zaťažiť takúto nehnuteľnosť hypotekárnym úverom. Problém by nastal hlavne vtedy, ak by banka chcela uspokojiť svoju pohľadávku predajom nehnuteľnosti, a to by nebolo možné z dôvodu prítomnosti takéhoto vecného bremena.

Právo doživotného užívania a bývania síce býva súčasťou kúpnej či darovacej zmluvy, najlepším riešením však je, keď sa toto právo zriadi až po tom, čo nastanú vecnoprávne účinky vkladu do katastra nehnuteľností, a to na základe samostatnej zmluvy o zriadení vecného bremena, ktorá musí byť písomná. Nezabudnite, že nehnuteľnosť, zaťaženú vecným bremenom je síce formálne a právne možné predať, ale toto vecné právo bude nehnuteľnosť nasledovať, a teda v prípade zmeny vlastníka ostane toto právo na liste vlastníctva zachované až do momentu jeho zrušenia.