Predávate nehnuteľnosť z obchodného majetku? Päť rokov vlastníctva nemusí stačiť

Vlastníte byt, dom alebo nebytový priestor dlhšie ako päť rokov a predpokladáte, že jeho predaj bude bez dane? Ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, pravidlá sú odlišné.

Rozhodujúce môže byť obdobie od jej vyradenia z obchodného majetku, nie od pôvodnej kúpy. Význam má aj to, či nehnuteľnosť predávate počas podnikania, po jej preradení do osobného užívania alebo ako súkromný prenajímateľ. Nasledujúci prehľad sa týka dane z príjmov fyzických osôb.

Čo znamená zaradenie do obchodného majetku?

Obchodný majetok nemusí predstavovať iba výrobnú halu či kanceláriu podnikateľa. Môže ním byť aj prenajímaný byt, o ktorom vlastník účtuje alebo ho vedie v príslušnej daňovej evidencii.

Pri bežnom prenájme sa vlastník môže rozhodnúť, či nehnuteľnosť do obchodného majetku zaradí. Takéto zaradenie umožňuje za zákonných podmienok uplatňovať širší okruh výdavkov vrátane odpisov, ale ovplyvňuje aj následný predaj.

Samotné prenajímanie bytu ešte automaticky neznamená jeho zaradenie do obchodného majetku. Rozhodujúce sú konkrétne záznamy a spôsob uplatňovania výdavkov.

Predaj počas zaradenia do obchodného majetku

Ak fyzická osoba využíva nehnuteľnosť na podnikanie alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť a pri predaji ju stále eviduje v obchodnom majetku, príjem z predaja podlieha zdaneniu.

Zaraďuje sa medzi príslušné príjmy z podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti. Ani vlastníctvo trvajúce desať či pätnásť rokov samo osebe nezabezpečuje oslobodenie.

Pri odpisovanej nehnuteľnosti možno za zákonných podmienok uplatniť daňovú zostatkovú cenu. Rozsah jej uznania treba posúdiť podľa druhu majetku a príslušných zákonných obmedzení.

Bežný prenájom má odlišné zaradenie príjmu

Dôležitý rozdiel nastáva pri prenájme bez živnosti, z ktorého plynú príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Príjem z predaja takejto prenajímanej nehnuteľnosti patrí medzi ostatné príjmy podľa § 8, a to aj vtedy, ak bola nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku prenajímateľa.

Zaradenie do obchodného majetku teda ovplyvňuje oslobodenie a výdavky, ale automaticky nemení súkromného prenajímateľa na podnikateľa.

Vyradenie z obchodného majetku neznamená okamžité oslobodenie

Ak nehnuteľnosť preradíte do osobného užívania a následne ju predáte, sleduje sa obdobie od jej vyradenia.

• Pri predaji do piatich rokov od vyradenia príjem spravidla nie je oslobodený a zdaňuje sa ako ostatný príjem podľa § 8.
• Po uplynutí piatich rokov od vyradenia môže byť príjem oslobodený, ak sú splnené aj ostatné zákonné podmienky.

Nestačí preto nehnuteľnosť vyradiť tesne pred podpisom kúpnej zmluvy. Preveriť treba aj skoršie platby, preddavky a prípadnú zmluvu o budúcom predaji. Súvislosti vysvetľujem v článku o oslobodení príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Zostatková cena nie je pôvodná kúpna cena

Pri predaji odpisovanej nehnuteľnosti nemožno automaticky uplatniť celú pôvodnú kúpnu cenu ešte raz.

Daňová zostatková cena vychádza zo vstupnej ceny a zohľadňuje odpisy podľa zákonných pravidiel. Časť hodnoty, ktorú ste už uplatnili v daňových výdavkoch prostredníctvom odpisov, nemožno odpočítať opakovane.

Pri predaji zdaňovanom podľa § 8 možno výdavky uplatniť najviac do výšky príslušných príjmov. Daňovú stratu pri tomto druhu príjmu vykázať nemožno.

Čo ak sa na podnikanie využívala iba časť?

Pri zmiešanom využívaní treba posúdiť pomer, v akom nehnuteľnosť slúžila podnikaniu a osobným potrebám.

Do príjmov z podnikania sa zdaniteľný príjem z predaja zahŕňa v príslušnom pomere. Súkromnú časť treba posúdiť samostatne — nemožno automaticky predpokladať, že zostáva bez dane.

Pred predajom si skontrolujte doklady

• doklady o nadobudnutí a vstupnej cene,
• evidenciu zaradenia a vyradenia z obchodného majetku,
• kartu majetku a prehľad odpisov,
• doklady o technickom zhodnotení,
• podklady k podnikateľskému a súkromnému využívaniu,
• zmluvy, prijaté platby a výdavky súvisiace s predajom.

Daňové dôsledky sa oplatí preveriť ešte pred dohodnutím záväzných podmienok predaja. Dlhé vlastníctvo totiž nemusí znamenať oslobodenie a pôvodná kúpna cena nemusí byť výdavkom, ktorý si môžete uplatniť.

Článok poskytuje všeobecný prehľad pre fyzické osoby. Konkrétny predaj je vhodné posúdiť s účtovníkom alebo daňovým poradcom; predaj majetku spoločnosti a otázky DPH vyžadujú samostatné posúdenie.