PRÁVO · AUTORSKÝ ČLÁNOK
Dedičská zmluva a nehnuteľnosti: čo sa má zmeniť od roku 2027
Dedičská zmluva má dostať prednosť pred závetom aj zákonom. Čo bude znamenať pre vlastníka bytu alebo domu, starostlivosť v rodine a ochranu potomkov?
Komu raz pripadne rodinný dom, byt alebo pozemok? Pri plánovaní dedičstva dnes ľudia najčastejšie uvažujú o závete alebo sa spoliehajú na zákonné poradie dedičov. Nový Občiansky zákonník prináša ďalšiu možnosť: dedičskú zmluvu, ktorá má mať prednosť pred závetom aj dedením zo zákona.
Stav k 4. októbru 2026: Národná rada SR schválila nový Občiansky zákonník 1. októbra 2026. Predpokladaný začiatok účinnosti je 1. júl 2027. Schválenie parlamentom však ešte neznamená, že sa podľa nových pravidiel dedí už dnes. Nasledujúci prehľad vysvetľuje pripravovaný režim; pri konkrétnom rozhodnutí treba overiť vyhlásené znenie a prechodné ustanovenia.
Čo je dedičská zmluva a čím sa odlišuje od závetu?
Závet vyjadruje vôľu jednej osoby. Dedičská zmluva je dohoda: poručiteľ v nej určí budúceho dediča a druhá strana toto usporiadanie prijme. Môže riešiť podiel na dedičstve aj konkrétnu nehnuteľnosť.
Počíta sa s formou notárskej zápisnice. Bežný doma podpísaný papier ani ústny prísľub preto nebudú náhradou takéhoto právneho úkonu. Oproti závetu má byť dohoda pevnejšia: zmenu názoru nebude možné vyriešiť jednoduchým napísaním nového závetu. Zároveň nejde o dohodu, ktorú nemožno za žiadnych okolností zmeniť alebo ukončiť; rozhodujú jej podmienky a zákonné dôvody.
V akom poradí sa má dediť?
Tieto možnosti môžu pôsobiť aj vedľa seba. Prednosť zmluvy neznamená, že každý existujúci závet automaticky prestane byť platný.
- Dedičská zmluva – prednostne v rozsahu, v ktorom sa uplatní.
- Závet – pre majetok a situácie, ktoré môže upraviť popri zmluve.
- Zákon – tam, kde sa neuplatní zmluva ani závet.
Prevedie sa byt na budúceho dediča už podpisom?
Samotné uzavretie dedičskej zmluvy nemá znamenať prevod vlastníctva za života. V tom je zásadný rozdiel oproti darovaniu nehnuteľnosti, pri ktorom sa vlastníctvo prevádza vkladom do katastra.
Pre človeka, ktorý chce rozhodnúť o budúcnosti svojho bývania a zároveň zostať vlastníkom, môže ísť o dôležitú možnosť. Osobitne však treba vyriešiť, či a za akých podmienok bude môcť nehnuteľnosť neskôr predať alebo založiť. Zmluva môže obsahovať aj obmedzenia nakladania s majetkom. Ich účinky a prípadný zápis do katastra treba prejsť s notárom.
Starostlivosť výmenou za budúce dedičstvo
Nová úprava počíta aj s dohodou, pri ktorej bude povolanie za dediča spojené s protiplnením, napríklad so zaopatrením. Práve pri dome alebo byte však nestačí neurčitá veta, že sa druhá strana „postará o všetko“.
Pri príprave takejto dohody odporúčam položiť si konkrétne otázky:
- Má ísť o pomoc v domácnosti, finančný príspevok alebo pravidelnú osobnú starostlivosť?
- Kto bude hradiť bývanie, opravy a prípadné opatrovanie?
- Čo sa stane, keď sa zdravotný stav zmení alebo druhá strana nebude vedieť dohodu plniť?
- Ako sa vyrieši predaj domu, ak bude vlastník potrebovať menší a dostupnejší byt?
Dobrá dohoda má zohľadniť aj zmenu životnej situácie. Pri takomto záväzku je rozumné nechať si vopred vysvetliť možnosti zmeny, odstúpenia a vyrovnania poskytnutých plnení.
Ochrana potomkov nezaniká
Dedičská zmluva nemá byť jednoduchým spôsobom, ako obísť povinný podiel chránených potomkov. Nový režim ich ochranu zachováva, hoci mení jej rozsah. Pri rozdelení rodinného majetku preto treba zohľadniť aj ostatné deti, prípadné vydedenie a hodnotu celého dedičstva.
Ak má nehnuteľnosť zostať jednému členovi rodiny, pomáha vopred poznať jej realistickú hodnotu a možnosti finančného vyrovnania. Sľúbiť ostatným peniaze bez predstavy, odkiaľ sa vezmú, môže len odložiť budúci spor.
Čo si môže vlastník pripraviť už dnes?
Nové pravidlá zatiaľ nenahrádzajú dnešné možnosti. Majetkové plánovanie však nemusí čakať: najskôr si ujasnite vlastníctvo, záväzky a želaný výsledok.
- Skontrolujte list vlastníctva, podiely, záložné práva a vecné bremená.
- Zistite, akú hodnotu má byt, dom alebo pozemok a či sú s ním spojené dlhy.
- Rozlíšte, či chcete majetok previesť za života, zachovať si ho alebo ho pripraviť na budúci predaj.
- S notárom alebo advokátom porovnajte možnosti podľa aktuálne účinného práva.
Pri nehnuteľnostiach odporúčam začať jasným plánom: kto v nich bude bývať, kto uhradí náklady a čo sa stane, ak sa rodina nedohodne. Právny dokument má na tieto otázky nadviazať. Článok vychádza z parlamentnej tlače č. 1312 a legislatívneho stavu k 4. októbru 2026; konkrétne rodinné usporiadanie si vyžaduje individuálne právne posúdenie.