Môže kúpiť nehnuteľnosť iba jeden z manželov? Ako funguje zúženie BSM

Kupujúci sa ma často pýtajú, či môže byt, dom alebo pozemok patriť iba jednému z manželov, aj keď ho kupuje počas manželstva. Áno, za splnenia príslušných podmienok je to možné. Dôležité je správne nastaviť vlastníctvo, financovanie aj dokumenty ešte pred samotnou kúpou.

Jednou z možností je dohoda o zúžení bezpodielového spoluvlastníctva manželov, známeho pod skratkou BSM. Jasná dohoda pomáha predchádzať nedorozumeniam a dáva obom manželom prehľad o tom, ako bude ich majetok usporiadaný.

Kedy nehnuteľnosť patrí obom manželom

Do BSM spravidla patrí majetok nadobudnutý počas manželstva. Zákon však pozná výnimky, napríklad dedičstvo alebo dar určený iba jednému z manželov. Základné pravidlá upravujú § 143 a § 143a Občianskeho zákonníka.

Samotné uvedenie iba jedného manžela v kúpnej zmluve ešte nezaručuje výlučné vlastníctvo. Rozhodujú aj okolnosti nadobudnutia, pôvod peňazí a prípadná dohoda o úprave BSM.

Kedy môže byť nehnuteľnosť výlučným majetkom

Výlučné vlastníctvo môže prichádzať do úvahy najmä vtedy, keď jeden z manželov:

• nehnuteľnosť nadobudol pred uzavretím manželstva,
• ju zdedil alebo dostal darom výlučne pre seba,
• ju kúpil výhradne za preukázateľne vlastné prostriedky, ktoré nepatria do BSM,
• ju nadobudol na základe vopred uzavretej platnej dohody o zúžení BSM.

Pri vlastných prostriedkoch treba vedieť doložiť ich pôvod. Môže ísť napríklad o úspory spred manželstva alebo peniaze z predaja výlučne vlastneného bytu. To, že účet je vedený na meno jedného manžela, samo osebe nestačí. Kombinácia spoločných a výlučných peňazí si vyžaduje osobitné posúdenie.

Zúženie BSM musí byť dohodou oboch manželov

Manželia sa môžu dohodnúť, že určitý majetok, ktorý by inak pri budúcom nadobudnutí patril do BSM, bude patriť iba jednému z nich. Dohoda musí jasne vymedziť, čoho sa týka a ako má byť budúce vlastníctvo usporiadané.

Zákon vyžaduje formu notárskej zápisnice. Nestačí jednostranné vyhlásenie ani bežná písomná dohoda s overenými podpismi. Dohodu podľa § 143a môžu uzavrieť manželia počas trvania manželstva; nejde o predmanželskú zmluvu podpísanú pred svadbou.

Dohodu treba riešiť včas

Zúženie BSM pôsobí do budúcnosti. Nemožno ním spätne zmeniť byt, ktorý už manželia nadobudli do BSM, na výlučný majetok jedného z nich. Pri už existujúcom spoločnom majetku treba zvoliť iný právny postup podľa konkrétnej situácie.

Vlastníctvo preto odporúčam riešiť už pri príprave kúpy, ideálne pred podpisom záväzných zmlúv a nastavením financovania.

Hypotéka a vlastníctvo sú dve odlišné otázky

Vlastník nehnuteľnosti nemusí byť zároveň jediným dlžníkom banky. Pri kúpe treba osobitne určiť, kto bude vlastníkom, kto podpíše úverovú zmluvu a ktorá nehnuteľnosť bude slúžiť ako zábezpeka.

Dohoda o zúžení BSM sama osebe nemení existujúcu úverovú zmluvu ani nezbavuje záväzku manžela, ktorý ju podpísal. Prevzatie dlhu s nahradením pôvodného dlžníka vyžaduje súhlas veriteľa; upravuje ho § 531 Občianskeho zákonníka.

Dôležitý je aj vzťah k tretím osobám. Manželia sa voči nim môžu na dohodu odvolávať iba vtedy, ak im bola známa. Banku preto treba s dohodou preukázateľne oboznámiť a podmienky financovania s ňou vopred zosúladiť.

Čo si pripraviť k notárovi

Presný zoznam dokumentov si potvrďte v zvolenej notárskej kancelárii. Na prípravu dohody sú užitočné najmä:

• doklady totožnosti oboch manželov a údaje o manželstve,
• informácie o kupovanej nehnuteľnosti a zamýšľanom vlastníctve,
• podklady o pôvode vlastných peňazí a spôsobe financovania,
• návrh kúpnej zmluvy a požiadavky banky, ak sa kúpa financuje úverom.

Za zákonné náležitosti notárskej zápisnice zodpovedá notár. Patrí medzi ne identifikácia účastníkov, obsah dohody, jej schválenie a podpisy. Náležitosti upravuje § 47 Notárskeho poriadku.

Koľko stojí zúženie BSM v roku 2026

Jedna univerzálna cena pre všetky prípady neexistuje. Odmena za spísanie notárskej zápisnice sa určuje podľa platného sadzobníka a povahy konkrétneho úkonu. Pri oceniteľnom predmete sa vychádza z tarifného základu.

Sadzobník účinný od 17. augusta 2026 v položke A bod 1 uvádza odmenu 100 € vtedy, ak základ nemožno určiť alebo ho možno určiť iba s nepomernými ťažkosťami. Táto suma nie je automaticky konečnou cenou každej dohody o zúžení BSM.

Pripočítať sa môžu príslušné náhrady výdavkov a DPH, ak je notár jej platiteľom. Pravidlá upravuje vyhláška č. 31/1993 Z. z. Pred podpisom si preto vyžiadajte vyčíslenie celkovej ceny pre váš konkrétny prípad.

Dobre pripravená kúpa začína jasnou dohodou

Ak má nehnuteľnosť patriť iba jednému z manželov, vlastníctvo treba vyriešiť hneď na začiatku. Jasné dokumenty, preukázateľný pôvod peňazí a súlad s bankou chránia oboch manželov a znižujú priestor na budúce spory.

Pri plánovaní kúpy môže pomôcť aj článok o bezpečnej úhrade kúpnej ceny. Konkrétnu dohodu a jej dosah na vlastníctvo či záväzky posúďte s notárom alebo advokátom.