PRÁVO · AUTORSKÝ ČLÁNOK
Rekonštrukcia podľa nového stavebného zákona: kedy treba ohlásenie a rozhodnutie
Maľovanie, zmena priečok či prístavba majú odlišný režim. Čo pri rekonštrukcii preveriť podľa nového stavebného zákona a kedy platia staršie pravidlá?
Výmena podlahy, nová kúpeľňa a prístavba domu môžu mať spoločný názov „rekonštrukcia“, ale odlišný právny režim. Od 1. apríla 2025 sa uplatňuje nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. Rozhoduje skutočný rozsah a vplyv prác, nie ich cena ani pomenovanie v ponuke remeselníka.
Tri možnosti: bez podania, ohlásenie alebo rozhodnutie
Zákon rozlišuje práce, na ktoré netreba rozhodnutie ani ohlásenie, práce podliehajúce ohláseniu a zámery vyžadujúce rozhodnutie o stavebnom zámere. Pri poslednej skupine treba zabezpečiť aj príslušný projekt a jeho overenie. Staršie označenie „stavebné povolenie“ preto nevystihuje všetky kroky nového postupu.
| Plánovaná práca | Čo treba posúdiť |
|---|---|
| Maľovanie, bežná výmena podlahy alebo zariadenia | Spravidla bežná údržba bez podania, ak nejde o zákonom určenú výnimku či chránený objekt. |
| Úprava vnútorného usporiadania bytu | Konštrukcie, požiarna bezpečnosť, rozvody a práva iných osôb. Nie každá priečka má rovnaký režim. |
| Údržba s vplyvom na stabilitu, požiarnu bezpečnosť či vzhľad vo verejnom priestore | Zákon pri určených vplyvoch vyžaduje ohlásenie; rozsah musí posúdiť odborník. |
| Prístavba, nadstavba alebo zmena parametrov stavby | Spravidla rozhodnutie o stavebnom zámere a ďalší postup podľa konkrétneho projektu. |
Kedy bežná údržba nevyžaduje ohlásenie
§ 18 ods. 5 zahŕňa viaceré bežné udržiavacie práce: napríklad opravy vnútorných omietok, obkladov, podláh, niektoré opravy strešnej krytiny, výmenu zariaďovacích predmetov alebo údržbu technického vybavenia v zákonom vymedzenom rozsahu. Výnimka sa však nesmie vytrhnúť z podmienok zákona.
Rozdiel je medzi výmenou kuchynskej linky a presunom kuchyne, ktorý zasahuje do spoločných rozvodov, vetrania alebo bezpečnosti. Podobne oprava strešnej krytiny nemusí byť totožná so zmenou tvaru strechy. Pri kultúrnej pamiatke či inom chránenom prostredí sa preverujú aj osobitné povinnosti.
Dispozícia bytu: nerozhodujte podľa hrúbky steny
Pred búraním nechajte preveriť, či je konštrukcia nosná, ako zásah ovplyvní celý dom a či nemení požiarne alebo hygienické podmienky. Tenká stena ani podobná rekonštrukcia u suseda nie sú odborným posudkom. Pri pochybnostiach prizvite projektanta a podľa potreby statika.
Nie každá nenosná priečka automaticky znamená povinnosť ohlásenia: § 18 pracuje s konkrétnymi vplyvmi a výnimkami. Naopak, zásah, ktorý môže ohroziť mechanickú odolnosť, stabilitu alebo bezpečnosť, nemožno vybaviť iba oznámením správcovi domu.
Ako funguje ohlásenie podľa nového zákona
Ohlásenie sa podáva vopred. Podľa § 63 obsahuje údaje o stavebníkovi, nehnuteľnosti a prácach; prílohou je projekt stavby na ohlásenie a príslušné záväzné stanoviská dotknutých orgánov a vyjadrenia dotknutých právnických osôb, ak sú potrebné. Jednovetový e-mail bez podkladov nemusí byť úplným podaním.
Úrad má na overenie projektu a vydanie overovacej doložky zákonnú 30-dňovú lehotu. Pri dopĺňaní neúplného podania lehota neplynie. Ak treba chrániť práva tretích osôb alebo určiť podmienky uskutočnenia, úrad môže oznámiť, že je potrebné rozhodnutie o stavebnom zámere.
Nový zákon pozná aj fikciu overenia projektu pri márnom uplynutí lehoty podľa § 63 ods. 7. Nemožno ju však zamieňať s pravidlom, že ak úrad na čokoľvek mesiac neodpovie, môžete začať búrať. Najskôr treba overiť správny režim prác, úplnosť podania, plynutie lehoty a to, či nebol potrebný iný postup. Fikcia nenahrádza súhlasy vyžadované inými predpismi.
V bytovom dome riešte aj spoločný majetok
Nosné konštrukcie, fasáda, strecha alebo spoločné rozvody nie sú automaticky vo výlučnej dispozícii vlastníka jedného bytu. Podľa zásahu môže byť potrebné rozhodnutie vlastníkov podľa zákona o vlastníctve bytov. Súhlas správcu nemusí nahrádzať hlasovanie vlastníkov a stavebný úrad nenahrádza vyriešenie vlastníckych práv.
So správcom si vopred dohodnite prístup k uzáverom, odstávky, ochranu spoločných priestorov a odvoz odpadu. Pri zmene účelu užívania, napríklad z bývania na prevádzku, posúďte osobitne aj pravidlá zmeny v užívaní stavby podľa § 68.
Na staršie konania sa môžu vzťahovať prechodné pravidlá
§ 84 ponecháva pre určené staršie podania a konania doterajšie predpisy. Preto sa nedá všetko, čo sa vybavuje v roku 2026, automaticky posúdiť podľa nového zákona. Ak už existuje skoršie územné rozhodnutie, povolenie alebo podanie, predložte ho projektantovi a úradu; rozhodujú konkrétne prechodné ustanovenia.
Čo urobiť pred objednaním prác
- Spíšte presný rozsah prác a pripravte pôdorys existujúceho aj zamýšľaného stavu.
- Nechajte posúdiť konštrukcie, rozvody, bezpečnosť a prípadnú zmenu užívania.
- Overte režim podľa § 18, vlastnícke súhlasy a ochranu objektu či územia.
- Pripravte potrebný projekt, podanie a odborné stanoviská.
- Začiatok prác zlaďte s oprávnením stavať; neviažte ho iba na voľný termín remeselníka.
- Odložte projekt, rozhodnutia, revízie, faktúry a fotografie zakrytých rozvodov.
Tieto podklady oceníte aj pri budúcom predaji. Kupujúci by mal vedieť, čo bolo urobené a ako je úprava doložená. Súvislosti opisuje aj kontrola technického stavu pred kúpou.