DANE · AUTORSKÝ ČLÁNOK
Päť rokov vlastníctva: ktoré dátumy rozhodujú o dani z predaja
Pri oslobodení od dane nestačí rok kúpy na zmluve. Ako posúdiť vklad, dedenie, darovanie, preddavok, budúcu zmluvu a obchodný majetok.
Majiteľ kúpil byt „pred piatimi rokmi“, no daňové oslobodenie ešte nemusí byť splnené. Rozhodujú presné udalosti a dátumy, nie iba rozdiel rokov uvedených v kalendári.
Najspoľahlivejšie je vytvoriť si časovú os: spôsob nadobudnutia, účinky vlastníctva, prípadné zaradenie do obchodného majetku, prvú platbu a podpis predajných dokumentov.
Kúpa a darovanie: dátum zmluvy nemusí byť začiatkom
Pri bežnom zmluvnom prevode sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra. Na posúdenie lehoty si pripravte nadobúdaciu zmluvu aj rozhodnutie o povolení vkladu.
Darovanie má vlastnú dobu vlastníctva obdarovaného. To, že darca vlastnil nehnuteľnosť dvadsať rokov, samo osebe neprenáša jeho dobu na obdarovaného pri posudzovaní oslobodenia.
Dedenie: vlastníctvo sa nadobúda smrťou poručiteľa
Dátum právoplatnosti dedičského uznesenia nie je všeobecným začiatkom vlastníctva pre daň z príjmov. Pri dedení v priamom rade alebo po manželovi zákon pri splnení podmienok umožňuje započítať aj dobu vlastníctva poručiteľa.
Pri dedení po súrodencovi či inej osobe mimo priameho radu sa toto pravidlo neuplatní. Preto dva predaje v rovnakom roku môžu mať odlišný daňový výsledok.
Predaj: sleduje sa skoršia z rozhodujúcich udalostí
Splnenie oslobodenia sa posudzuje podľa skoršieho dňa prijatia prvej platby alebo preddavku a uzavretia zmluvy o prevode. Rozhodujúce teda nemusí byť podanie na kataster ani neskorší zápis kupujúceho.
Zákon osobitne vylučuje oslobodenie pri príjme plynúcom podľa zmluvy o budúcom predaji uzavretej v chránenej päťročnej lehote, aj keď konečná zmluva príde neskôr. Obsah rezervačnej či budúcej dohody a režim prijatých peňazí preto nechajte posúdiť pred podpisom.
Obchodný majetok: počíta sa aj vyradenie
Ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, pre príslušné oslobodenie sa sleduje päť rokov od jej vyradenia. Dlhé vlastníctvo od pôvodnej kúpy nemusí postačovať.
Rozhodujúca je skutočná daňová evidencia a využitie, nie len označenie „súkromný byt“. Zaradenie môže vzniknúť aj pri prenajímaní; overte ho s účtovníkom.
Dom a pozemok môžu mať rozdielne dátumy
Podmienky sa posudzujú samostatne za stavbu a za pozemok, aj keď ich predávate jednou zmluvou za súhrnnú cenu. Pri rôznom čase nadobudnutia môže byť oslobodená len časť.
Pri rozhodnutí štátneho orgánu sa posudzuje deň určený rozhodnutím, prípadne jeho právoplatnosť. Reštitúcie a pozemkové úpravy majú osobitné zákonné pravidlá, ktoré nemožno nahradiť jednoduchým odpočítaním piatich rokov.
Pred hranicou lehoty nekonajte podľa odhadu
Zhromaždite rozhodnutia, zmluvy a dátumy platieb. Pri predaji krátko po výročí vlastníctva si dajte lehotu a obsah dohôd skontrolovať vopred. Ak je príjem oslobodený, do daňového priznania sa neuvádza; miestnu daň riešte osobitne.