90 % hypotéka pre mladých: prvé bývanie a nové pravidlá od roku 2027

Kto bude môcť využiť 90 % hypotéku na prvé bývanie?

Zverejnené pravidlá spájajú vyšší limit s vekom, vlastníctvom aj účelom úveru. Pri podaní žiadosti musí mať každý spoludlžník najviac 35 rokov a žiadny z nich nesmie vlastniť rezidenčnú nehnuteľnosť podľa definície opatrenia. Aspoň jedným z účelov úveru má byť kúpa alebo výstavba bývania.

Ak teda žiada dvojica, nestačí, že podmienky spĺňa iba mladší partner. Rozhodujú údaje o všetkých spoludlžníkoch. Pri konkrétnom posúdení si ich dajte preveriť ešte pred výberom bytu na hranici svojho rozpočtu.

Kedy sa menia limity a čo zostáva ostatným kupujúcim?

Podľa NBS a zverejneného pracovného úplného znenia opatrenia sa nové nastavenie zavádza v etapách:

• Od 1. januára 2027: limit do 90 % pri prvom bývaní pre mladých spĺňajúcich podmienky. Pre ostatné príslušné úvery zostáva v prvom polroku základ 80 % s obmedzenými výnimkami.
• Od 1. júla 2027: uplatní sa aj základný limit 70 % pre dlžníkov s dvoma alebo viacerými započítavanými rezidenčnými nehnuteľnosťami. Ostatným skupinám zostáva základ 80 % alebo zvýhodnených 90 %.

Výnimky nad základný limit budú naďalej obmedzené a ich objem sa bude postupne znižovať. Nie sú nárokom klienta. Osobitné pravidlá platia napríklad pri refinancovaní bez výrazného navýšenia; tento článok sa sústreďuje na kúpu bývania.

Čo znamená LTV v eurách?

LTV vyjadruje pomer úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti. Pri porovnaní financovania nestačí poznať percento: potrebujete vedieť aj to, z akej hodnoty banka vychádza.

Rozdiel medzi 80 % a 90 % financovaním je v tomto príklade 18 000 € vstupných úspor. Vyššia hypotéka však zároveň znamená vyšší dlh a pri rovnakej sadzbe a splatnosti aj vyššiu mesačnú splátku. Tabuľka nezahŕňa vedľajšie náklady kúpy ani potrebnú finančnú rezervu a nepredstavuje prísľub banky.

Prečo nemusí stačiť 10 % z inzerovanej ceny?

Pri LTV sa za hodnotu zabezpečenia berie najnižšia z kúpnej ceny, znaleckého ocenenia a interného ocenenia banky. Ak banka uzná nižšiu hodnotu, potrebný doplatok rastie.

Pri hľadaní bytu v Košiciach preto odporúčam porovnávať ponuky aj podľa ich technického a právneho stavu. Rozdiel medzi očakávanou a bankou uznanou hodnotou treba vyriešiť skôr, než sa zaviažete uhradiť celú cenu v pevnom termíne.

Pozor na zdedené podiely a spoločnú žiadosť

NBS pri zisťovaní vlastníctva počíta aj so spoluvlastníckymi podielmi aspoň 50 %. Do definície môžu patriť aj niektoré apartmány evidované ako nebytové priestory. Samotný pozemok sa podľa vysvetlenia NBS medzi rezidenčné nehnuteľnosti nezapočítava.

Ak ste zdedili polovicu domu, hoci bývate inde, túto informáciu banke uveďte hneď na začiatku. Pri hraničných prípadoch je potrebné posúdiť konkrétny zápis v katastri. Vlastníctvo nehnuteľnosti nemusí úplne vylučovať úver do 90 %, môže však znamenať posudzovanie v rámci obmedzenej výnimky namiesto základného zvýhodnenia.

Vyšší limit neznamená automaticky schválenú hypotéku

Banka naďalej preverí príjem, existujúce dlhy a schopnosť splácať. LTV rieši zabezpečenie nehnuteľnosťou; ukazovateľ DTI sleduje celkový dlh voči príjmu a DSTI zaťaženie príjmu splátkami. Splnenie jedného limitu nenahrádza ostatné.

Preto môže mať kupujúci nasporených potrebných 10 %, no schválený úver bude nižší. Rozpočet si nechajte predbežne posúdiť podľa skutočných príjmov a záväzkov. Nový spotrebný úver na doplatenie kúpnej ceny tieto záväzky zvýši a môže financovanie skomplikovať.

Ako sa pripraviť na kúpu prvého bytu?

• Spíšte vlastné úspory a nechajte si rezervu na sťahovanie, základné vybavenie a nečakané výdavky.
• S bankou alebo oprávneným hypotekárnym špecialistom preverte vek, vlastníctvo, príjem a reálnu výšku úveru.
• Pri vybranom byte porovnajte cenu s možným ocenením a preverte podklady k nehnuteľnosti.
• Pred podpisom rezervácie si ujasnite lehoty a podmienky pre prípad neschváleného alebo nižšieho úveru.

Pri kúpe odporúčam začať sumou, ktorú viete bezpečne financovať, a až potom vyberať nehnuteľnosť. Vyšší limit môže pomôcť s úsporami, nenahrádza však udržateľný rodinný rozpočet. Podmienky konkrétnej žiadosti vždy potvrdzuje banka podľa aktuálne účinných pravidiel.